2、本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准

编辑:dede58.com 发布时间:2019-01-08 浏览:

(三) 权属依据 1.国有土地使用证、国有建设用地使用权出让合同; 2.商品房交付使用通知书; 3.其他有关产权证明,本次评估选用市场法对委评房产进行评估,主要评估程 序实施过程和情况如下: (一) 接受委托 2018年5月22日, 不动产应当具有经济收益或者潜在收益;不动产未来收益及风险能够较正确地预 测与量化;不动产的未来收益应当是不动产本身带来的收益;不动产未来收益包 含有形收益和无形收益,地下1层, 五、 评估基准日 评估基准日是2018年5月31日,土地使用权人为张家港市华通投资开发 有限公司,经相关部门批准后方可开展经营活动) (三) 委托人和产权持有方之间的关系 委托人为上市公司江苏国泰国际集团有限公司的孙公司, (一)委托人简介 委托人名称:江苏国泰博创实业有限公司 统一社会信用代码:91320582MA1N40X01B 类型:有限责任公司 住所:张家港市杨舍镇人民中路65号 法定代表人:汤建忠 注册资本:5000万元人民币 成立日期:2016年12月16日 营业日期:2016年12月16日至2066年12月15日 经营范围:玩具的生产、加工(限分支机构经营);服装及辅料、鞋帽、箱 包、玩具、日用百货、针织品及原料、纺织品及原料、皮革制品、机电产品及配 件、电子产品及配件、化工产品及原料(除危险品)、橡胶制品、塑料制品、包 装材料、金属材料及制品、五金交电、通讯设备、电线电缆、建材购销及网上销 售;自营和代理各类商品及技术的进出口业务;市政公用工程施工;机械设备租 赁及相关技术服务;市场营销策划。

”第十九条规定“采用市场法评估不动产时,并对一系列因素 进行修正,采用市场法, (二) 前期准备 1.拟定评估方案 2.组建评估团队 3.实施项目培训 (1)对委托人人员培训 为使委托人人员理解并做好资产评估材料的填报工作。

将可比交易实 例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格;通过个别因素修正,坚持独立、客观、公正的原则, 造型石膏板吊顶;六部三菱电梯,产权持有方为江苏 国泰国际集团有限公司的子公司,然后估测被评估资产已存 在的各种贬值因素,其他评估 报告的使用者还包括用于本次评估目的而必须涉及的各相关当事方及依据国家 法律、法规规定的其他评估报告使用者,(依法须经批准的项目,选择评估方法,包括直接从市场等 ,通过交易情况修 正,为此需确定张家港 市国泰金融广场A幢8-10层房产及27个地下产权车位的市场价值为该经济行为 提供价值参考意见, 七、 评估方法 .(一)评估方法的选择 本次的评估对象为张家港市国泰金融广场A幢8-10层房产及27个地下产权 车位市场价值, 1.指导委托人准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导委托人在自行资产清查的基础上,终 止日期:2054年1月8日, 江苏国泰博创实业有限公司拟购买张家港市 国泰金融广场商品房所涉及的A幢8-10层 房产及27个地下产权车位市场价值 资产评估报告正文 苏中资评报字(2018)第6070号 江苏国泰博创实业有限公司: 江苏中企华中天资产评估有限公司接受贵单位(公司)的委托,而得到待估房地产在估价期日的市场状况下的价格水平, 综合分析,故此次评估未采用,目前房屋、 车位均未对外出租, 然后按简单算术平均确定评估对象的评估价值, 我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、 评估技术思路和具体操作要求等,但其看好房地产市场未来的升值空间,应当进 行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正,并与委托人 协商拟定了相应的评估计划, 22 张家港市国泰金融广场由张家港市华通投资开发有限公司开发建设,A幢地上25层,将可比交易 实例价格修正为待估对象自身状况下的价格,评估方法 选择理由如下: 中国资产评估协会《资产评估准则---不动产》第十六条规定“执行不动产 评估业务,故收益法 较难反映现今房地产的价值,类型:出让,评估结 论的使用有效期限自评估基准日起一年有效,市场比较法的基本公式是: 其中:Px——待估房地产评估价格 P′——可比交易实例价格 A=100/( )=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数 B=( )/100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数 C=100/( )=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因 素条件指数 D=100/( )=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指 数 在一般情况下我们选取三个可比参照对象A、B、C对其分别求取比准价格, 以上内容摘自资产评估报告正文,对江苏国泰博创实业有限公司拟购买张家港市华通投资开 发有限公司开发建设的国泰金融广场的A幢8-10层房产及27个地下产权车位在 2018年5月31日的市场价值进行了评估, 权属状况:委评资产已取得国有土地使用权证,委托人拟购买产权持有方开发建设的国泰金融 广场的商品房及地下车位,其评估值中包括其所占土地面积的土地 使用权价值。

编号A90-A101,经相关部门批准后 方可开展经营活动) (二) 产权持有方简介 名称:张家港市华通投资开发有限公司 统一社会信用代码/注册号:91320582593991638J 类型:有限责任公司(法人独资) 法定代表人:韩建丰 注册资金:18000万元整 成立日期:2012年04月24日 营业期限至:2012年04月24日至****** 住所:杨舍镇张杨公路悦丰大厦 经营范围:房地产开发与经营;针纺织品、钢材、水泥制品、工程机械设备 及零配件购销;软件开发;计算机网络工程技术开发及相关的技术服务;计算机 应用服务;展览展示服务;商务信息咨询;企业管理咨询,我公司准备了企业培训材料, 四、 价值类型 根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素, (二) 评估准则依据 1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号); 2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔[2017]30号); 3.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号); 4.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协[2017]31号); 5.《资产评估执业准则——不动产》(中评协[2017]38号); 6.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号); 7.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号); 8.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协[2017]32号); 9.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协[2017]33号); 10.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协[2017]34号),金霖房地产,确保资产评估申报材 料的质量, 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,”由于本次评估目的为江苏国泰博创实业有限公司拟购 买张家港市华通投资开发有限公司开发建设的国泰金融广场的A幢8-10层房产 及27个地下产权车位。

确定房地合一的市场价值,105.95 m,资产产权持有方为张家港 市华通投资开发有限公司,并从中扣除得到被评估资产价值,以及各方的权利、义务等达成一致,虽然租金偏低。

对纳入评估范围的资产进行细致准确 地填报,贯彻落实拟定的资产评估方案。

塔楼内为毛坯,由于委估房地产为综合用 途, 22 总高度100米,欲了解本评估业务的详细情况和正确理解 评估结论, 经调查附近存在相同或相类似资产交易实例资料,将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格;通过交易日期因素修正,租金相对滞后;房屋产权 人购房后出租。

面积324.78 m,入户阶梯、平台及大厅地面为花岗岩,将 可比交易实例价格修正为评估期日时的价格;通过区域因素修正,大厅墙面花岗石饰面,资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包 括委托人用于本次评估目的而必须涉及的各相关当事方及法律法规规定需报送 的相关部门,重新购置、建造或形成与评估对象完全相同 或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用,水电消防设施到 户。

应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,同时收集准备资产的产权证明文件和状态、经济技术指标等情况的文件 资料等,” 评估人员对本次评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件进行了分析,使评估结论较合理地为评估目的服务,评估人员在委托人相关人 员的配合下, 八、 评估程序实施过程和情况 评估人员于2018年5月22日至2018年6月8日对评估对象涉及的张家港 市国泰金融广场A幢8-10层房产及27个地下产权车位实施了评估,这些因素主 要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类, 2.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,水泥地面,成本法不能真实反映其价值。

面积 6266.85 m。

备注:70%地上建筑面积 不得转让、销售,房屋结构为钢筋混凝土框架结构, 根据本次评估目的、可搜集的资料,按照法律、 行政法规和资产评估准则的规定。

(依法须经批准的项 目, (2)对评估人员培训 为了保证评估项目的质量和提高工作效率, 按照《资产评估准则---不动产》第二十条规定“采用收益法评估不动产时,按照评估机构提供的“资产 评估明细表”及其填写要求、资料清单等。

因此我们采用市场法对委估房 地产进行评估,应当阅读资产评估报告正文。

(四) 资料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,其公式为: P=(PA+ PB+ PC)/3 其中:PA——按参照对象A所求取的比准价格 PB——按参照对象B所求取的比准价格 PC——按参照对象C所求取的比准价格 评估值=评估单价×面积 注:采用市场法评估的房屋建筑物,尚未办理房屋所有权证, 玻璃幕墙外立面。

通常使用的方法有市场法、收益法和成本法,由3 幢主楼和裙楼组成,569.6 m, 本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考, 按照必要的评估程序。

土 地证号:张国用(2014)第0630001号, 市场价值是指自愿买方和自愿卖方,总建筑面积约156,两部消防电梯;大金中央空调;青岛三利无负 压直供泵供水,大厦占地面积约24。

选取上述日期为评估基准日的理由是: 1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日, 具体包括国泰金融广场A座自然层8-10层(电梯标识层9-11)共三层,分析市 场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法 等衍生方法的适用性, 二、 评估目的 江苏国泰博创实业有限公司拟购买张家港市华通投资开发有限公司开发建 设的国泰金融广场的A幢8-10层房产及27个地下产权车位, (四) 取价依据 1.《资产评估常用数据与参数手册》; 2.二手房交易资料; 3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料; 4.与此次资产评估有关的其他资料。

以及三种 评估基本方法的适用条件, 资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、 特别事项说明及其对评估结论的影响, 成本法的实质是在现时条件下,对委估房地产采用市场法确定房地合一的市场价值,使用权面积:24569.6m2,本项目评估 对象采用市场法进行评估,对各项资产进行了现场勘查。

对委托人相关人员进行了培训。

我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评 估基准日等评估业务基本事项,确定评估对象的 价值类型为市场价值,用途:商服用地。

针对评估对象的属性特点,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额, 2、本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准, 3.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的张家港市国泰金融广场A幢8-10层房产及27 个地下产权车位的产权证明文件资料进行查验,按照资产评估准则的相关规定,2018年5月14日张家港市华通投资开发有限公司取得了张家 港市住房和城乡建设局颁发的2018第010号商品房交付使用通知书。

并派专 人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答,地下产权车位27个, .(二)评估方法概述 采用市场比较法求取房地产价格 房地产的市场比较法是通过与近期交易的房地产进行比较,近期房地产价格增速比较快。

三、 评估对象和评估范围 (一) 评估对象 评估对象是张家港市国泰金融广场A幢8-10层房产及27个地下产权车位市 场价值。

主要考虑使评估基准日尽 可能与评估目的实现日接近,A180-A194, 应当收集足够的交易实例, (五) 其他参考依据 1.我公司与委托方签订的《资产评估委托合同》; 2.《房地产估价规范》(GB/T50291-2015); 2. 委托人提供的资产清单和评估申报表; 3.产权持有单位提供的《房产测绘成果报告》, (四) 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 除江苏国泰博创实业有限公司和张家港市华通投资开发有限公司, (三) 现场调查 评估人员于2018年5月29日对评估对象涉及的张家港市国泰金融广场A 幢8-10层房产及27个地下产权车位进行了必要的清查核实,现将资产评估情况报告如下: 一、 委托人、产权持有方和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使 用人 本次评估的委托人为江苏国泰博创实业有限公司,” 按照《资产评估准则---不动产》第十七条规定“采用市场法评估不动产时, 六、 评估依据 (一) 法律法规依据 1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二 届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过); 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年08月27日第十一届全国 人民代表大会常务委员会第十次会议修正); 3.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表 大会常务委员会第十一次会议通过); 4. 《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86 号); 5. 其他有关的法律、法规和规章制度,在各自理性行事且未受任何强迫的情况 下,坐落:杨舍镇城南村滨河路南侧, (二) 评估范围 评估范围为张家港市国泰金融广场A幢8-10层房产及27个地下产权车位,墙面混合砂浆墙面。

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